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五年首次!一线楼市全面下跌,透露什么信号?
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快资讯2020-04-10 14:50:55 356

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该来的还是来了,疫情对房价的影响已经开始显现。近日,中国房地产协会公布了三月份全国房价行情数据,全国有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌。值得一提的是,之前一直被市场奉为香饽饽的一线城市也未能幸免,四大一线城市出现齐跌的现象,还是五年来首次。从具体数据来看,北上广的均价下跌幅度都在千元以上,其中上海跌幅最为显著,环比下跌了5.85%、每平跌3401元,位居四大一线城市跌幅榜首。北京和广州的房价走势从去年9月开始就属于盘整状态,相比之下略有下跌,所以此次三月下跌也是预料之中。让人意外的是深圳,深圳的房价之前频频创出新高,但在3月,也只能低下高昂的头颅。数据来源:中国房地产协会一线城市房价难得的下跌,让该新闻直接冲上了微博热搜,阅读量近7000万,显然,大众对目前房价的走势,仍保持着高度关注。

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全国一线城市房价全部下跌,意味着什么?对购房者而言又有什么影响?今天,我就来跟大家聊一聊房子的这些事。

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房价下跌的主要原因,大家都心知肚明——受疫情影响,一些经营困难中小企业不得不展开裁员或被迫关停,为了救急,只好降价把房子卖出去。换句话说,目前一线城市房价的下跌,并非是因大家不看好一线城市的房产而簇拥式的卖出,而只是部分业主手头上缺钱,只好被迫把固定资产换成现金。这一点可以从各城市的成交量上找到答案。下图是截止2020年Q1季度66座大中城市的成交套数同比曲线,大家可以发现,无论是一线、二线还是三四线城市,成交量都出现了较大幅度下滑,其中,以一线城市最为明显,一线城市的楼市成交量下滑了近40%。

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交易量变小了,楼市对价格的敏感性就会变得更高。经常炒股的人应该会知道,盘子小的个股往往更容易被拉高或砸盘,在楼市中也是同样的道理,一万个人参与交易,跟五千个人参与交易,两者对价格的敏感度是不一样的,后者对价格更敏感。我在中原数据找到了一线城市中广州近一年二手住宅的成交情况,数显显示,广州三月份的成交情况环比是上涨的,但同比却是大幅下滑的。广州3月份的网签数量是2469套,而去年同期的网签数量为5524套,下滑幅度为44.7%。
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此外,我还翻看了链家的数据,截止2019年底,广州降价房源占比达98.2%,环比增加4.1%,广州降价房源的数量为有记录以来最高值。到今年3月,广州业主自发降价卖房的势头并未降低,链家广州二手房的数据显示,目前仍有60%的房源出现了降价,其中降价幅度为1-5%的占大多数,占比为44%。不单广州出现了降价卖房的案例,这样的例子在深圳也时有出现,前两天,我的朋友圈就被一降价“豪宅降价千万甩货”的新闻刷屏了。
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该楼盘2018年3月13日的最高挂牌价是2900万,到2020年3月31日的最后一次报价为1900万,降价幅度高达1000万。
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看到这个降价幅度,很多人会吓一跳,一般人去买二手房砍个几万几十万都费尽,人家业主一下子跳水1000万,这完全是“甩卖”啊。据圈内传闻,这位业主是干外贸企业的,受疫情影响,资金链濒临断裂,急需卖房救急,要求购房者一次性付款。还有粉丝在微信后台跟我诉苦,也是因为现金流被套在房子里,不得不被迫降价卖房。用这位粉丝自己的话语描述,自己慌的一比,内心十分忐忑,因为他现在手上持有着深圳的四套房产,但手上现金流几乎都搭到房子里头了。他目前的现状是,自个在深圳福田、龙岗、罗湖和光明各一套房子,想要出手龙岗的那套房子,但挂牌了将近两个月仍无人问津,于是今年三月份迫不得已把房子从480万降到了460万,降了20万元,后来偶有人问,但到现在也没成交。降价虽然对二手房成交量的促进作用很明显,但现在情况特殊,观望的购房者越来越多,就算把房子价格调低,房子也不是那么好出手。这位粉丝抱怨道,人过中年,全家几代人打拼到现在就这几套房子,卖低了不愿意,市场价又卖不出去。一家老小开销大,小孩上学费用更是上不封顶,不可能指望上班的工资,降价说起来容易,但这背后的焦虑估计没有几个人能感同身受。

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如何看待一线城市这回房价的齐跌?我的观点很明确,房价的下跌因疫情爆发而开始,必然也会因疫情的结束而恢复正常。事实上,现在楼市已经在逐步走向正轨了,有几个现象大家可留意:一是现在已经有不少地方售楼处都已经恢复正常,比如广州、上海、苏州、南宁等地都已经有9成以上的售楼处已正常接待客户,戴好口罩、测完体温就可进入案场。比如我上周去深圳某网红盘楼盘去看房时,看房的人就挺多,我是大早上过去的,一大早就有不少购房者带着口罩在营销中心前排队入场,后来因为人多,还被街道办限制人流了,不难发现,对于具备投资价值的楼盘,购房者正在“跑步入场”。

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二是各地的“热点楼盘”,再度出现哄抢,“抢房”行为的出现,意味着前期积压的市场需求正集中释放。比如:3月16日晚8点,万科通过线上卖房的方式推出深圳的“万科星城”项目,当晚推出的288套房源,在7分钟就全部卖完,销售额2.99亿。3月20日,苏州的三个房地产项目同时开盘,共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目,几乎都是“秒光”。3月24日,龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上专门提到了旗下一个项目的“战绩”:311套房源,10分钟内抢光。4月5日,招商蛇口太子湾·湾玺的公寓开盘,平均每套4200万元。结果54套公寓半天卖光,开发商收入23亿元。这是该楼盘3月的第三次开盘,一共销售了138套公寓,最低每套售价2000万。短期来看,疫情对房价确实带来了一定负面影响,但随着房企的全面复工复产,楼市的信心正在逐步恢复。我的看法是,目前国内的一线城市和部分强二线城市,长期大幅降价基本不可能,理由很简单:一方面是目前国内疫情已经到了收尾阶段,房地产市场在逐步走向正规,随着成交量的攀升,楼市对价格的敏感度会变得更低。另一方面,环顾全球各发达国家的房产的年回报走势,基本都有共通性,只要各个国家经济是增长的,房价也会保持相应的涨幅。有媒体统计过各发达国家1870~2015年的房产年化收益,平均年化回报率为7.78%。
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而在国内,一线城市和部分强二线城市的固定资产,属于典型优质资产。从长远角度来看,这些地方的抗风险能力要远高于三四线城市。对购房者来说,疫情带来的一线城市房价的下跌,倒是给出了绝佳的上车机会,一线城市房产有产业集群和人口支撑,不会发生太大波动。但是底子薄弱的三四线城市,可能就没有那么容易熬过来了,房价步入下行通道是肯定的,只是跌多跌少的问题。


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